23.09.2022 13:25
Аналитика.
Просмотров всего: 6233; сегодня: 1.

Московская ипотека: между взносом и переплатой

Московская ипотека: между взносом и переплатой

Для начала необходимо ответить на самый важный вопрос – стоит ли сейчас брать ипотеку. На заседании правления ЦБ РФ в июле был объявлено о курсе на снижение рубля. Ряд застройщиков сегодня объявляют о запуске беспрецедентных программ от 0,01%. Эксперты в банковском секторе говорят о том, что такими низкими, как сейчас, ипотечные ставки уже могут не быть, даже льготные программы ипотеки правительство приняло решение продлевать лишь на фоне сложной геополитической обстановки. Но как выбрать нужную программу кредитования, и какая окажется более выгодной?

Только новостройки.

Во-первых, стоит сразу оговориться, что низкие ставки распространяются только на новостройки и лишь те, что находятся на стадии строительства. Эта мера была призвана не только решить жилищный вопрос, но и поддержать строительную отрасль.

Тем не менее, популярность ипотеки на новостройки привела к образованию на рынке феноменальной ситуации - квартиры в строящихся домах стали стоить дороже, чем на вторичном рынке жилья, но люди продолжают брать именно квартиры в строящихся домах. Как это работает?

Ипотечный калькулятор.

Как работает обычный банковский кредит сегодня, пожалуй, знает каждый. Но для примера применим подход к ЖК «Заречный квартал», как и для других примеров расчётов, чтобы вся логика была наглядно показана, а условия сравнимы. Если бы в нашем проекте предлагались лоты, относящиеся ко вторичному жилью, то двухкомнатная квартира площадью 58 кв. м обошлась бы покупателю в 25 млн рублей. В Сбербанке по ипотечной программе для вторичного жилья минимальный начальный платеж в 15% составит 3 750 000 рублей, оставшаяся сумма кредита - 21 250 000, а ежемесячная плата при средней ставке 11% годовых составит 202 тыс. рублей. За 30 лет переплата получится 52 116 519 рублей. Соответственно, при увеличении суммы первоначального платежа снижается размер ежемесячных выплат и сумма переплаты. При уменьшении срока возрастает ежемесячный платеж, но сокращается размер переплат. Хотя такое предложение сегодня выглядит не особо привлекательно.

Помимо обычных предложений, на рынке есть еще и ипотечные программы от застройщиков. Они могут разрабатываться на основе льготной ипотеки на новостройки - семейной ипотеки, ипотеки для ИТ-специалистов и других. Девелопер вместе с банком-партнером предлагает специальные условия для клиентов: например, сниженная процентная ставка на один, два года или несколько лет вплоть до сниженной ставки на весь срок кредита (до 30 лет). При этом сама процедура оформления кредита не меняется.

Покупателю одобряют ипотечный кредит. Он заключает ипотечный договор с субсидированной ипотечной ставкой. Деньги перечисляют на эскроу-счет (счет, на который банк перечисляет деньги застройщику, но тот не может ими воспользоваться, пока проект не будет сдан), и застройщик за счет собственных средств перечисляет вознаграждение за снижение ставки. В случае с ЖК «Заречный квартал» при покупке строящейся квартиры по программе в коллаборации с банком по ставке 0,1% покупатель берет лот за 25 млн руб., вносит первоначальный взнос в размере 15% - 3 750 000 млн руб. сроком на 30 лет, а ежемесячный платеж у него получается уже 60 334 рубля. Переплата за весь срок получится всего 321 тыс. рублей. Это значит для застройщика квартира стоит приблизительно на 5 млн руб. меньше и стоимость составит20 млн руб., а не 25 млн руб. А если бы клиент приобретал эту квартиру без ипотеки, а оплачивал сразу 100% суммы, квартира бы стоила именно 20 млн руб. Это объясняет сложившийся на рынке феномен – почему квартиры в новостройках оказались дороже, чем вторичное жилье.

Проценты и переплаты.

Для покупателя приобретение квартиры с ипотекой от застройщика становится, на самом деле, выгоднее. Даже при том, что в обоих описанных выше примерах тело кредита одно и то же, для покупателя в случае ипотеки от застройщика ежемесячный платеж меньше в 3,5 раза, а размер переплаты - в десятки раз.

В остальном ипотека от застройщика работает так же, как и аналогичная от банка – чем выше первоначальный взнос, тем ниже ежемесячный платеж. При покупке клиент должен ориентироваться именно на это соотношение – размера тела кредита (сколько точно ему занимает банк или застройщик) и величины процентной ставки. Цель – занять как можно меньше денег под меньший процент. Независимо от того, в каком ценовом сегменте покупатель смотрит квартиру (за 25 млн или за 12), оказывается, что при сравнении размеров ежемесячного платежа и размера конечной переплаты покупка в ипотеку дорогой квартиры в новостройке выйдет дешевле покупки в ипотеку дешевой квартиры на вторичном рынке.

Счастливый процент.

Еще раз про решение о приобретении недвижимости в текущих обстоятельствах и о том, какую программу выбрать. Ипотека от застройщика в коллаборации с банками – очень удобный инструмент, который в сложившихся условиях выгоден и покупателю, и девелоперу. Как долго продлится период низких ставок сказать сложно, но наиболее вероятен сценарий, при котором цены на жилье продолжат расти, но уже вместе с банковскими ставками. История цен на недвижимость в Москве все еще говорит нам, что брать надо было вчера. Лучшим вариантом ипотеки будет та, у которой самая низкая ставка (0,01%) и по возможности вносить как можно большую сумму в виде первоначального взноса. Вот и весь секрет.

Тематические сайты: Агрегатор счастья, Девелопмент, Деловые предложения, Ипотека, Недвижимость жилая
Сайты субъектов РФ: Москва
Сайты федеральных округов РФ: Центральный федеральный округ
Сайты стран: Россия

Ньюсмейкер: Ikon Development — 26 публикаций
Поделиться:

Интересно:

Моя Россия: Мир и Война
22.06.2025 23:14 Интервью, мнения
Моя Россия: Мир и Война
Приветствую вас, дорогие читатели! Меня зовут Елена Мишакова, я дизайнер одежды, и в преддверии Дня памяти и скорби, мой Дизайнерский дом "Misha'Le" принял участие в выставке "Мир и Война", проходившей 20 июня в Доме творчества Московского союза художников в живописной Тарусе Калужкой области. Это не первая наша творческая встреча с коллективом Дома творчества, но именно она произвела на меня наибольшее впечатление.Цель этого мероприятия заключалась в том, чтобы, сохранив память о Великой Победе советского народа, почтить память павших героев, призвать всех ценить столь хрупкое мирное небо над головой. Ведь даже спустя десятилетия тема войны и мира остается актуальной и острой, особенно сегодня, в период глобальной напряженности и тревожных новостей.Для меня участие в подобной выставке - это способ внести личный вклад в сохранение исторической памяти и пропаганду идей гуманизма...
Делегация из Саудовской Аравии на кондитерской фабрике «Пурпур»
22.06.2025 12:27 Мероприятия
Делегация из Саудовской Аравии на кондитерской фабрике «Пурпур»
Делегация из Саудовской Аравии побывала на кондитерской фабрике «Пурпур» Санкт-Петербург, 20 июня 2025 года. Российская фабрика «Пурпур» приняла у себя делегацию из Саудовской Аравии. Гостей встретила генеральный директор семейного предприятия Елена Валентиновна Урывская. Делегация Министерства инвестиций Саудовской Аравии во главе с руководителем продовольственного сектора Мохаммедом Аль Охали посетила кондитерскую фабрику «Пурпур». Визит организован при поддержке Правительства Ленинградской области. Комитет по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу Ленинградской области запросил содействие в организации приёма делегации на кондитерской фабрике "Пурпур". В составе делегации представители инвестиционного и сельскохозяйственного секторов. Встреча открывает новые возможности для расширения экспорта российской кондитерской продукции на Ближнем Востоке.  Гости особенно...
Развод родителей — угроза демографии.40% детей живут в неполных семьях
20.06.2025 18:42 Интервью, мнения
Развод родителей — угроза демографии.40% детей живут в неполных семьях
Психологическая травматизация детей при разводе родителей напрямую влияет на их желание вступать в брак и заводить детей в будущем. Это бомба замедленного действия для нашей демографии. И чем острее конфликт родителей, тем разрушительнее последствия для детей и всей нации.  С таким заявлением выступил Президент АНО «Национальная ассоциация исследователей синдрома индуцированного отчуждения семьи», священник, клинический психолог, педагог и адвокат Вячеслав Клюев на круглом столе, организованном Комиссией Общественной палаты Российской Федерации по демографии, защите семьи, детей и традиционных семейных ценностей. По данным ВЦИОМ в 2024 году Россия вышла на третье место в мире по числу разводов, а на десять новых бракосочетаний приходится порядка восьми расторжений брака. Таким образом, соотношение количества заключаемых браков и разводов достигло рекордно...
Москва открывает новые возможности для сотрудничества
20.06.2025 14:16 Новости
Москва открывает новые возможности для сотрудничества
В рамках Петербургского международного экономического форума состоялся Региональный консультативный форум «Деловой двадцатки» (B20). Мероприятия прошло под общим девизом председательства Южной Африки «Инклюзивный рост и процветание через глобальное сотрудничество». Среди участников – руководитель Департамента внешнеэкономических и международных связей г. Москвы (ДВМС) Сергей Черёмин, Посол МИД РФ по особым поручениям по вопросам «Группы двадцати», АТЭС и БЕП Марат Бердыев, Шерпа B20 South Africa Кас Кувадиаи другие официальные лица. Руководитель ДВМС отметил необходимость обмениваться лучшими практиками между городами в условиях глобальной урбанизации. В частности столица РФ может поделиться с другими городами множеством инновационных решений в различных областях. «Москва стала действительно инклюзивным городом, который позволяет обеспечить жителям практически равноценный и равноправный...
Карьерные стратегии поколений: как меняются приоритеты на рынке труда
20.06.2025 12:31 Аналитика
Карьерные стратегии поколений: как меняются приоритеты на рынке труда
Рекрутинговая компания Marksman провела исследование «Карьерные стратегии поколений». Эксперты выяснили, как как россияне разных возрастов строят профессиональные траектории. Анализ данных по городам-миллионникам и региональным центрам показал: поколение 40+ чаще выбирает смешанные форматы работы, миллениалы ставят на скорость карьерного роста, а молодые специалисты из регионов готовы к переездам, чтобы «прокачать» опыт. При этом столичные соискатели реже рискуют стабильностью, а региональные таланты превращают мобильность в главный козырь.  Работа в найме vs другие формы занятости Эксперты Marksman провели исследование предпочтений соискателей на основе анализа 6 700 резюме, опубликованных на платформе HH.ru в мае 2025 года. Данные показали, что несмотря на растущую популярность альтернативных форм занятости, традиционный найм остается наиболее востребованным форматом работы для...