Сегодня пятница, 24.09.2021: публикаций: 16078
22.03.2012 19:10
Новости.
Просмотров всего: 1634; сегодня: 1.

«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»: второму Атриуму в Москве не бывать

«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»: второму Атриуму в Москве не бывать

По оценкам экспертов «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» спрос на торговые объекты разной степени готовности в Москве в 2012 году вырастет на 25%. Несмотря на риски, связанные с приобретением подобных коммерческих объектов, другой альтернативы в перспективе, как минимум, на 2-3 года просто нет.

В самом общем виде покупка торгового центра может быть осуществлена уже на стадии проектирования или на разных стадиях строительства объекта, а также уже введенного в эксплуатацию объекта, как вариант с существующим арендным бизнесом. На каждом этапе приобретения могут возникать свои риски и трудности: юридические, проектные, конструктивные, управленческие.

Приобретение объекта на каждой из стадий строительства требует осторожности и множества экспертиз. Обычно смена собственника объекта происходит путем продажи доли в бизнесе или всего юридического лица, что влечет за собой обязательный аудит финансово-хозяйственной деятельности компании-продавца.

Нередко обнаруживаются существенные нарушения в ходе реализации проекта, связанные, в основном, с заинтересованностью собственника (инвестора) в удешевлении строительства или с недобросовестностью подрядчика. Когда, например, заниженная высота потолков в подземном паркинге окажется самым безобидным дефектом. Еще хуже, если строительство было на какое-то время приостановлено, и проект морально устарел. Известны случаи, когда, например, запроектированные под специальное оборудование приточно-вытяжные системы вентиляции и кондиционирования приходилось переделывать под другое оборудование, уже более современное. Строительная экспертиза, проведенная на стадии подготовки сделки, может выявить отклонения от проекта и оценить размер дополнительных расходов на модернизацию.

Покупая готовое здание, нужно оценить, насколько его функциональность отвечает назначению; здесь большую роль играет конфигурация, зонирование, планировка, сам констурктив здания.

«К неудачным строительным проектам можно отнести действующий ТЦ «Ключевой». Перед сменившейся управляющей компанией была поставлена задача повысить доходность торгового объекта. Но привлеченные консалтинговые специалисты вынесли вердикт, что развивать ТЦ будет сложно, т.к. изначально сам проект содержал определенные дефекты, в частности, вход в магазин расположен не с фасада здания, эскалаторные проемы оборудованы в стороне от главного входа, имеются тупиковые секции, что не позволяет грамотно направлять потоки покупателей и т.п. Значительно повысил бы покупательский трафик кинотеатр, расположенный в ТЦ. Эта идея была изначально заложена: конструктив верхнего этажа предполагал возможность размещения кинотеатра. Но в дальнейшем проект был упрощен», – говорит Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». – «На сегодня даже значительные вложения в рекламную кампанию не увеличивают эффективность проекта. Необходимы изменения концепции ТЦ и серьезные вложения в его реконструкцию».

Оценивая доходность существующего объекта, нужно иметь в виду, что собственники проекта для его управления зачастую создают аффилированные компании. В эффективности функционирования ТЦ уровень профессионального управления имеет большое значение, а потому только смена команды может снизить предыдущие расчеты доходности объекта.

Существует еще одна опасность: обычно между собственником или УК и арендатором уже сложились долголетние партнерские отношения. Якорный арендатор нередко имеет льготные условия договора. Попытки нового собственника привести отношения в соответствии с рынком и давления на арендатора могут обернуться потерей такого арендатора. А замена якорного арендатора может привести и к смене всей концепции существования объекта.

Привлекательность ТЦ формирует якорный арендатор, как правило, это продуктовый ритейлер. Например, новый ТЦ, расположенный в Харьковском проезде, общей площадью 740 кв. м уже достаточно долго экспонируется и не может найти ни нового собственника, ни арендаторов. А проблема в том, что продуктовый ритейлер не хочет существовать в помещении, расположенном в непосредственной близости от школы, потому что такое соседство не позволит торговому оператору получить лицензию на продажу алкогольной продукции, приносящую в среднем 35-40% общего дохода оператора.

«Зачастую продающиеся готовые центры уже успели морально и физически устареть, а вложения в реконструкцию могут оказаться выше, чем в случае постройки нового здания, но в Москве свободных участков, особенно в ЦАО, не осталось. Есть данные, за последние 1,5 года строительные компании не получили ни одного нового участка под строительство коммерческой недвижимости, а на многих существующих площадках проекты заморожены в связи с серьезными проверками инженерно-разрешительной документации на предмет соответствия требованиям законодательства», – говорит Елена Мишина. – «Возможно, такие ограничения приведут к тому, что спрос сместится в сторону существующих объектов с их последующей реконструкцией. Но новых ТЦ, аналогичных столь популярным «Атриуму» или «Европейскому» в Москве уже не появится».


Ньюсмейкер: Холдинг Миэль — 1628 публикаций. Вы можете направить ньюсмейкеру обращение, заявку
Поделиться:
Ваше мнение
Как Вы относитесь к обязательной вацинации?
 За
 Против
 Затрудняюсь ответить
Предложите опрос

Интересно:

Green Glow признали лучшим на конкурсе «Продукт года»
24.09.2021 14:14 Мероприятия
Green Glow признали лучшим на конкурсе «Продукт года»
Производитель съедобных трубочек для напитков Green Glow получил золотую медаль в номинации «Диетические продукты». Конкурс «Продукт года» состоялся в рамках выставки продуктов питания WorldFood Moscow 2021. Съедобные трубочки компании изготовлены по уникальной технологии, которая не имеет аналогов...
Топ-6 ошибок при выборе планировки квартиры в новостройке
24.09.2021 12:01 Консультации
Топ-6 ошибок при выборе планировки квартиры в новостройке
Большая площадь далеко не всегда гарантирует, что квартира в итоге окажется удобной. Куда важнее ее планировка. Если лот на вторичном рынке можно осмотреть – оценить вид из окон, проверить, насколько много света в комнатах, то в новостройке покупателям зачастую приходится довольствоваться лишь...
Упрощен доступ к господдержке для участников международных выставок
24.09.2021 10:13 Документы
Упрощен доступ к господдержке для участников международных выставок
Правительство упростило доступ к господдержке для участников международных выставок и ярмарок.  С 2022 года экспортёрам станет проще оформить заявку на получение федеральных субсидий, с помощью которых они могут компенсировать затраты на участие в международных выставочных проектах...
UTG Aviation Services: автоматизация и повышение квалификации
23.09.2021 20:13 Новости
UTG Aviation Services: автоматизация и повышение квалификации
В рамках стратегии развития компании UTG Aviation Services запланировано дальнейшее внедрение ИТ-решений. Одним из приоритетных направлений работы компании на 2022 год, в связи с ростом бизнеса, будет повышение квалификации персонала. Об этом рассказал Андрей Вайнер, директор по ТОиР, UTG Aviation...
Как подготовить автомобиль к зиме? Отвечает Skoda Вагнер
23.09.2021 14:26 Консультации
Как подготовить автомобиль к зиме? Отвечает Skoda Вагнер
Температура воздуха медленно, но верно близится к нулю, а это значит, что пришла пора готовить автомобиль к зимнему сезону. В Škoda Вагнер рассказали, на какие моменты стоит обратить внимание при прохождении осеннего техобслуживания. 1. Шины. Как правило, водители меняют резину на зимнюю...